RESPONSABILIDAD CIVIL POR DAÑOS

RESPONSABILIDAD CIVIL POR DAÑOS

La responsabilidad por daños: avería causada por la tubería

¿A quien corresponde? a la Comunidad o al propietario.

Donde se encuentre instalada la tubería, marcará el carácter; si en elemento común o privativo de las tuberías dentro de en edificio en régimen de propiedad horizontal distingue entre:

Elemento común: Responde la Comunidad

Elemento Privativo: Responde el propietario del piso

El punto fundamental a descubrir es quien ostenta el control sobre la tubería (i) el titular del elemento privativo o, en su caso, (ii) la comunidad de propietarios.

El art. 3 Ley Propiedad Horizontal, se refiere al elemento en el que se produjo la rotura causante del daño, para deslindar lo común de lo privativo, en relación con el artículo 396 del Código Civil establece que es el dueño de cada piso o local a quien corresponde el derecho singular y exclusivo de propiedad.

Es importante saber la titularidad y cobertura de los seguros , de la comunidad y de cada propietario.

Se debe chequear que cubra daños producidos por agua ( rotura de tuberias, inundaciones etc)

La Comunidad siempre tiene un seguro que cubre el riesgo de rotura de tuberías. El propietario a veces lo tiene a veces no

La Legislación aplicable : El art. 396 del Código Civil y el art. 3 de la Ley de Propiedad Horizontal

La sentencia de siete de junio de 2007 de la Audiencia Provincial de Madrid establece un criterio a tener en cuenta : La tubería solo merece la consideración de elemento privativo y hace surgir la responsabilidad del propietario por su mantenimiento y adecuada conservación, cuando entra dentro del poder de disposición y utilización del propietario de la vivienda y, por tanto, asume el coste del consumo de agua. La obligación de mantener en buen estado la instalación o conducción del agua solo surge, conforme a lo dispuesto en el artículo 9.1-b de la Ley de Propiedad Horizontal , a partir de la llave de paso a la vivienda, susceptible de ser manejada por el propietario o, en su defecto, desde el contador. Antes de ese punto ni hay obligación de mantener la instalación ni de pagar el consumo de agua

Hallarse o no comprendida la instalación averiada dentro del espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente, con los elementos arquitectónicos e instalaciones de todas clases, aparentes o no, que estén comprendidos dentro de sus límites y sirvan exclusivamente al propietario, así como el de los anejos que expresamente hayan sido señalados en el título aunque se hallen situados fuera del espacio delimitado.

 

RESPONSABILIDAD CIVIL POR DAÑOS

RESPONSABILIDAD CIVIL POR DAÑOS

AVERÍA EN LA RED DE AGUA PÚBLICA QUE PROVOCA DAÑOS EN SU VIVIENDA

Plazo de un año para reclamar los daños.

Los defectos en la red de saneamiento publica, y los daños patrimoniales que producen, generan responsabilidad por parte de la Administración, como consecuencia del mal funcionamiento de un servicio público.

  • Hay que realizar una reclamación  dentro  del plazo de un año desde que el hecho ocurrió, y que da pie a responsabilidad.
  • Se deberá acreditar  la relación causa-efecto para reclamar por mal funcionamiento  de la prestación de servicios de la administración publica y los daños que ha generado al particular.

Los daños por una avería en la red de abastecimiento de agua sanitaria, requieren para su acreditación debida :

  1. Reclamación  por escrito, de la avería a la empresa suministradora.
  2. Informe  de experto perito, que tase la reparación de los daños en su vivienda, y acredite su nexo con la avería en la red de saneamiento.
  3. Denuncia en la Policía, Guardia Civil  
  4. Escrito Formal de reclamación  de los daños sufridos ante la Administración
DIVORCIO ANTE NOTARIO

DIVORCIO ANTE NOTARIO

La sin razón la Ley 15/2015, de 2 de julio, de Jurisdicción Voluntaria (LJV) se ha hecho muy popular., entre otros aciertos porque desde su entrada en vigor los Notarios podrán casar y divorciar.
Las condiciones que deben darse de modo inexorable para que un divorcio realizado ante Notario tenga plena validez. encontramos tres fundamentales:
(i) que el divorcio sea de mutuo acuerdo;
(ii) que no existan hijos menores no emancipados o con la capacidad modificada judicialmente y,
(iii) que los cónyuges estén asistidos por un letrado.

De tal modo que, si uno de estos requisitos no se cumple, la ruta adecuada será la vía judicial (pudiendo darse esta de mutuo acuerdo o de forma contenciosa).

¿Aun cumpliéndose los requisitos, es aconsejable el divorcio notarial? Depende.
En ocasiones, las personas que se hallan en trámites de divorcio, les preocupan, principalmente, dos cuestiones:

1º.- EL CONVENIO REGULADOR CON EL ACUERDO ALCANZADO
2º.- EL TIEMPO QUE SE TARDA EN RUBRICAR EL ACUERDO

La forma mas rapida pero que a la vez ha de ser segura pues aunque los conyuges crean que no tienen nada en común, ni hijos ni propiedades, la verdadera asesoría del buen abogado de familia es analizar en profundidad como les va a afectar su nueva situación en los aspectos fiscales, futuras pensiones de la seguridad social o mutualidades y/ o los planes de pensiones que ambos pudieran tener o uno de ellos sin el conoci miento del otro.

Al ser un divorcio en el que la documentación que se entrega al abogado es la que las partes quieren o desean, pudiera ser que a alguno de ellos le interesara hacerlo de manera rápida a fin de distraer alguna inversión bien o derecho, por lo que el Abogado ha de ser lo suficientemente avispado para proteger los derechos de su cliente y utilizar los instrumentos legales de que dispone a fin de averiguar la realidad de la situación económico- financiera de las partes a fin de no causar ningún perjuicio a las partes.

EL DIVORCIO ANTE NOTARIO, a mi personalmente, me parece que ha de completarse con nuevos artículos que hagan eficiente y eficaz la verdadera situación patrimonial de las partes en todos sus aspectos. España aún no dispone de los instrumentos legales de los que otros países de nuestro entorno si a fin de garantizar a los que se divorcian por estos métodos notariales, que la situación es la que es y no otra. E incluso para los propios abogados a fin de conocer el alcance de lo que tienen entre sus manos.

Las partes mayormente con el fin de acabar lo antes posible con esas extrañas y contrapuestas sensaciones que sin duda produce el proceso de divorcio, acuden y piden a los abogados este sistema. Y es, precisamente, guiados por estos impulsos, que podemos errar a la hora de elegir la vía más adecuada para tramitar el proceso de divorcio.
Y ello por cuanto, en la mayoría de ocasiones, es más que probable que no se tengan en cuenta otras cuestiones, tales como las consecuencias tributarias del mismo.
Sentado lo anterior, señalar que la LJV ha intentado equiparar la “resolución judicial de declaración divorcio de mutuo acuerdo” al “acta notarial de disolución de matrimonio”. No obstante, y pese a que la misma ha modificado numerosa normativa, parece que el Legislador ha olvidado modificar la Legislación Tributaria existente al respecto.

Ello supone que, a día de hoy y con la Legislación vigente en la mano, existen grandes diferencias entre un divorcio notarial y uno judicial, sobretodo en cuanto a cuestiones económicas se refiere.
Ejemplo : Un divorcio, de mutuo acuerdo, en el que no existen hijos menores ni con la capacidad modificada judicialmente, y en el que se tiene que realizar una extinción de condominio – esto es que uno de los cónyuges se adjudique el 100% del inmueble que tiene al 50% con el otro cónyuge-.

Este caso cumple los requisitos para que el divorcio pueda llevarse a cabo tanto ante Notario como por la vía judicial, pero las consecuencias económicas son sustancialmente distintas de elegir uno u otro modo.
Por una parte, si el divorcio se lleva a cabo mediando acta notarial, la transmisión del inmueble estará sujeto a la modalidad de Actos Jurídicos Documentados(AJD), es decir, partiendo del valor real del inmueble, la operación tributará al tipo impositivo vigente que corresponda según la normativa de la Comunidad Autónoma -en Cataluña el tipo es del 1,5%-. Por el contrario, dicha transmisión no estará sujeta a la modalidad de AJD, si el divorcio se tramita mediando sentencia judicial, con independencia de la Comunidad donde se obtenga la misma.
En consecuencia, actualmente ¿es mejor acudir al divorcio judicial o al divorcio notarial si se cumplen los requisitos para ello? Según los casos y las circunstancias de cada uno puede ser más eficiente acudir al Notario que acudir a los Juzgados.
Un buen jurista o una excepcional abogada de familia le sacara de dudas inmediatamente.

Cómo anular las cláusulas multidivisas en las hipotecas

Son muchos los consumidores y usuarios que contrataron Hipotecas en Multidivisas. Durante un tiempo tuvieron una importante aceptación en nuestro país. Los Bancos aconsejaron a sus clientes indiscriminadamente la contratación de hipotecas constituidas principalmente en Yenes o Libras.
Debido a la crisis económica sufrida en España, son muchas las personas que ahora ven como el saldo deudor de su hipoteca ha aumentado a un ritmo desproporcionado, llegando incluso a quedar pendiente de amortización más de la totalidad del capital solicitado en el préstamo.
García Mariscal Abogados quiere llegar a los consumidores y usuarios clientes en general afectados por este producto bancario toxico que los Juzgados y el Tribunal Supremo ya se han pronunciado declarando la nulidad de este tipo de hipotecas.

La naturaleza y características de la hipoteca multidivisa ha sido abordada por la Sentencia del Pleno del Tribunal Supremo de 30 de junio de 2015, estableciendo entre otros términos que : “ en los últimos años, mientras que el valor de los inmuebles adquiridos en España ha sufrido una fuerte depreciación, las divisas más utilizadas en estas “hipotecas multidivisa” se han apreciado por lo que losprestamistas deben abonar cuotas más elevadas y en muchos casos deben ahora una cantidad en euros mayor que cuando suscribieron el préstamos hipotecario absolutamente desproporcionado respecto del valor del inmueble que financiaron mediante la suscripción de este tipo de préstamos. “
Así mismo también el Tribunal Supremo en la misma Sentencia establece la normativa aplicable para la determinación de establecer cuáles eran las obligaciones de información que incumbían a la entidad prestamista y a este respecto establece que : “ La hipoteca multidivisa, es un instrumento financiero derivado por cuanto que la cualificación de la obligación de una de las partes del contrato (pago de las cuotas de amortización del préstamos y el cálculo del capital pendiente de amortizar) depende de la cuantía que alcance otro valor distinto, denominado activo subyacente, que en este caso es una divisa extranjera. En tanto que instrumento financiero derivado relacionado con divisas, esta incluído en el ámbito de la Ley del Mercado Nacional de Valores de acuerdo con lo previsto en el art. 2.2 de dicha ley. Y es un instrumento financiero complejo en virtud de lo dispuesto en el art. 79.bis.8 de la Ley de Mercado de Valores en relación con el art. 2.2 de dicha Ley”.
En consecuencia (el Banco) la entidad prestamista está obligada a cumplir con los deberes de información que le impone la citada Ley de Mercado de Valores, y más concretamente en su artículo 79 (bis) enumera las obligaciones de información:
• Mantener en todo momento adecuadamente informados a sus clientes.
• Toda la información dirigida a los clientes, incluida la de carácter publicitario, deberá ser imparcial, clara y no engañosa. Las comunicaciones publicitarias deberán ser identificables con claridad como tales.
• A los clientes, se les proporcionará de manera compresible, información adecuada sobre la entidad y los servicios que presta; sobre los instrumentos financieros y las estrategias de inversión; sobre los centros de ejecución de órdenes y sobre los gastos y costes asociados de modo que les permita comprender la naturaleza y riesgos del servicio de inversión y del tipo específico de instrumento financiero que se ofrece pudiendo, por tanto, tomar decisiones sobre las inversiones con conocimiento de causa. La información podrá facilitarse en un formato normalizado.
• El cliente deberá recibir de la entidad informes adecuados sobre el servicio prestado. Cuando proceda dichos informes incluirán los costes de las operaciones y servicios realizados por cuenta del cliente.
• Las entidades que presten servicios de inversión deberán asegurarse en todo momento de que disponen de toda la información necesaria sobre sus clientes, con arreglo a los que establecen los apartados siguientes.
• Cuando se preste el servicio de asesoramiento en materia de inversiones o de gestión de carteras, la entidad obtendrá la información necesaria sobre los conocimientos y experiencia del cliente, incluidos en su caso los clientes potenciales, en el ámbito de inversión correspondiente al tipo de producto o servicio concreto de que se trate; y sobre la situación financiera y los objetivos de inversión de aquel, con la finalidad de que la entidad pueda recomendarle los servicios de inversión e instrumentos financieros que más le convengan. Cuando la entidad no obtenga esta información, no recomendará servicios de inversión o instrumentos financieros al cliente o posible cliente.
• Cuando se presten servicios de distintos de los previstos en el apartado anterior, la empresa deberá solicitar al cliente, incluido e su caso los clientes potenciales, que facilite información sobre sus conocimientos y experiencia en el ámbito de inversión correspondiente al tipo concreto de producto o servicio ofrecido o solicitado, con la finalidad de que la entidad pueda evaluar si e servicio o producto de inversión es adecuado para el cliente. La entidad entregará una copia al cliente del documento que recoja la evaluación realizada. Cuando, base a esta información, la entidad considere que el producto o el servicio de inversión no es adecuado para el cliente, se lo advertirá.
En los términos que determine le Comisión Nacional del Mercado de Valores, las entidades que presten servicios de inversión deberán mantener, en todo momento, un registro actualizado de clientes y productos no adecuados en el que reflejen, paracada cliente, los productos cuya conveniencia haya sido evaluado con resultado negativo.
La normativa sectorial que regula con detalle las obligaciones de información que debe cumplir la entidad bancaria sobre los productos y servicios que ofrece está constituida por: La Ley 26/1988 de 29 de julio, sobre Disciplina e Intervención de las Entidades de Crédito, y más concretamente lo recogido en su artículo 48.2 que establece las obligaciones básicas de las entidades de crédito para la protección de los legítimos intereses de su clientela.
Orden de 5 de mayo de 1994, vigente a la fecha de escritura, supone para las entidades de crédito dos obligaciones básicas:
1. La entrega del folleto informativo, regulada en el artículo 3. 1 “las entidades de crédito deberán obligatoriamente informar a quienes soliciten préstamos hipotecarios sujetos a esta Orden mediante la entrega de un folleto cuyo contenido mínimo será el establecido en el anexo I de esta norma”.
2. La entrega de oferta vinculante, regulada en el artículo.

El incumplimiento de las obligaciones y deberes establecidos en la normativa sectorial que regula con detalle las obligaciones de información que debe cumplir la entidad bancaria unas veces afectará al contenido obligacional de la relación negocial, otras incidirá en el momento de la perfección del contrato afectando a su posible validez y en otros puede implicar únicamente una infracción de carácter administrativo.

No obstante, es necesario partir de dos premisas para poder enfocar el asunto litigoso, (i) que estamos en presencia de un instrumento financiero complejo (ii) que procede clasificar a los demandantes como clientes minoristas según la redacción vigente del artículo 78 Bis 1, de la Ley de Mercado de Valores, puesto que no se les presume experiencia, conocimientos y cualificación necesarias para tomar sus propias decisiones de inversión y valorar correctamente sus riesgos.
Deben exigirse con especial rigor los deberes precontractuales de información, que debe ser exquisita, clara, precisa, exhaustiva y comprensible para el cliente no experto en cuestiones financieras.
Hay que destacar ante todo que la prueba del cumplimiento del deber de la información, cuando solo se facilita de forma de oral, no puede consistir únicamente en la manifestación del personal de la financiera, en la medida que no se puede obviar en estos casos su subjetividad como empleados de la entidad bancaria que comercializó el producto litigioso.
Cabe reseñar que en la práctica mayoría de los casos el clausurado del contrato es insuficiente para que el cliente conozca la mecánica y los riesgos que entraña la operación que se está contratando porque los usuarios de los servicios bancarios no suelen tener acceso en la mayoría de los casos a la normativa protectora evitando así dar información sobre el contenido del contrato y los riegos asumidos, incumpliendo así el requisito de la claridad, la concreción y sencillez en la redacción del clausurado del contrato. En definitiva al no cumplirse estos requisitos se debe considerar, y así lo hace la doctrina que el consentimiento no está correctamente formado, y que por tanto el mismo se emite viciado por error sustancial y excusable. Ello da lugar a que se declare la nulidad parcial de este tipo de préstamos en divisas con garantía hipotecaria.
Obviamente las entidades bancarias que comercializan este tipo de productos hipotecarios esgrimen en su defensa que por parte de los clientes se produce confirmación del contrato y por tanto consentimiento cuando;
– Se paga durante un periodo de tiempo las cuotas mensuales del préstamo
– Cuando tras experimentar un encarecimiento de su hipoteca por los periodos de apreciación de la moneda extranjera en la que está constituida la misma frente al euros, en lugar de cambiarlo a euros lo cambian a otra moneda extranjera.
– Cuando se contrata un seguro de cambio
– Cuando en lugar de manifestar la intención de desvincularse del préstamo, el cliente suscribe las carencias.
Pues bien, a este respecto debe precisarse que si conforme a lo previsto en el artículo 1.311 del Código Civil, la confirmación de un contrato anulable puede producirse tácitamente, cuando la confirmación se haga con conocimiento de causa de nulidad, habiendo ésta cesado, y el legitimado para impugnarlo ejecute un acto que implique necesariamente la voluntad de renunciarlo, debe indicarse que si bien los clientes, desde determinada fecha, eran conscientes del error padecido sobre la verdadera naturaleza de la inversión realizada y los riesgos inherentes a la misma, toda vez que estos riesgos ya se han materializado; profusamente divulgados por los medios de comunicación en los últimos años, sin embargo, no se puede reconocer que de las actuaciones que las entidades bancarias suelen esgrimir se pueda inferir necesariamente una voluntad de renunciar a la acción de la anulación del contrato en multidivisas.
La confirmación de un contrato, es una declaración de voluntad por la cual se optar por dotar al contrato viciado de una eficacia definitiva, haciendo que cese la situación de incertidumbre propia de la anulabilidad, por lo tanto, para valorar si un acto es realizado por el legitimado para ello, tiene carácter confirmatorio, hay que atender, como dice el artículo 1.311 CC, ya citado, a la voluntad del legitimado de querer confirmar el negocio anulable, inferida de manera necesaria de dicho acto. No cualquier acto posterior confirma un negocio que adolece de alguna causa de anulabilidad, sino sólo aquel que se haya realizado por el legitimado para impugnarlo con ánimo de querer purificarlo.
Siendo recurrente el argumento por las entidades bancarias que el mero pago de las cuotas de hipoteca constituye una confirmación del contrato irrefutable, la doctrina ha concluido que los afectados por este problema no abonan mensualmente las cuotas con el ánimo de confirmar el contrato, sino para evitar un perjuicio mayor que sería que la entidad bancaria procediera a la ejecución de la hipoteca por impago.
Charo Garcia Mariscal